In der aserbaidschanischen Hauptstadt läuft ein Großteil des Mietmarkts im Verborgenen. Tausende Bewohner leben in Wohnungen ohne formelle Verträge und verlassen sich lediglich auf mündliche Absprachen mit Vermietern. Obwohl dies weit verbreitet ist, warnen Juristen vor erheblichen rechtlichen, finanziellen und sozialen Risiken.
Was das Gesetz sagt
Laut Anwalt Vusal Jafarov sind nach aserbaidschanischem Recht in erster Linie die Vermieter verpflichtet, Steuern auf Mieteinnahmen zu zahlen, sofern im Vertrag nichts anderes festgelegt ist. Artikel 406 des Zivilgesetzbuchs erlaubt Mietverträge in schriftlicher, mündlicher oder sogar stillschweigender Form – etwa durch Schlüsselübergabe und Beginn der Zahlungen. Das Verfassungsgericht hat diesen Grundsatz in Urteilen von 2023 und 2025 bestätigt und betont, dass die Vertragsfreiheit ein Kernprinzip des Zivilrechts bleibt.
Rein rechtlich ist ein mündlicher Mietvertrag also nicht ungültig. In der Praxis macht er jedoch beide Seiten anfällig für Streitigkeiten.
Warum Verträge vermieden werden
Jafarov erklärt, dass der Hauptgrund Steuerhinterziehung ist.
„Vermieter sind verpflichtet, Steuern auf ihre Mieteinnahmen zu zahlen. Ohne schriftlichen Vertrag wird diese Pflicht oft ignoriert“, sagte er.
Doch Steuervermeidung hat ihren Preis. Ein schriftlicher Vertrag ist entscheidend, um Miethöhe, Zahlungspläne, Nebenkosten und Entschädigungen für mögliche Schäden klar festzuhalten. Ohne diesen Schutz riskieren Mieter plötzliche Kündigungen, willkürliche Mieterhöhungen oder fehlende Nachweise ihres Mietrechts.
Risiken für beide Seiten
Für Mieter: keine rechtliche Garantie auf Wohnrecht, Schwierigkeiten bei der Rückforderung von Kautionen, Risiko des Verlusts von Vorauszahlungen.
Für Vermieter: Unfähigkeit, Bedingungen in Streitfällen zu beweisen, Gefahr unbezahlter Nebenkosten oder Schäden, mögliche Haftung für nicht gezahlte Steuern.
Ein System der Informalität
Die weit verbreitete Abhängigkeit von „inoffiziellen“ Mietverträgen verdeutlicht tiefere Probleme: schwache Durchsetzung von Wohnungsregeln, hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und die Zurückhaltung der Vermieter, Einkommen zu deklarieren. Experten warnen: Ohne strengere Aufsicht und Anreize für legale Verträge wird die Schattenwirtschaft den Wohnungsmarkt Aserbaidschans weiterhin dominieren.
