Die Hypothekenvergabe in Aserbaidschan wächst seit 2020 – doch dieses Wachstum verlangsamt sich nun deutlich.
Laut dem Finanzstabilitätsbericht der Zentralbank für das erste Halbjahr 2025 steigt das Volumen der Hypothekendarlehen weiter, doch das Tempo hat sich seit 2023 abgeschwächt.
Diese Verlangsamung spiegelt sowohl Marktdruck als auch strukturelle Beschränkungen wider. Die Immobilienpreise haben Rekordstände erreicht, während die durchschnittlichen Zinssätze für neue Hypothekendarlehen gestiegen sind. Für viele Familien rückt der Traum vom Eigenheim jetzt ferner denn je. „Hohe Wohnimmobilienpreise und steigende Hypothekenzinsen haben zu einer schwächeren Nachfrage geführt“, heißt es im Bericht der Zentralbank. „Zugleich verringern begrenzte Ressourcen des Hypotheken- und Kreditgarantiefonds sowie die Finanzierungsstruktur der Banken ihre Fähigkeit, Hypotheken aus eigenem Kapital zu vergeben.“
Infolgedessen ist der Hypotheken-Erschwinglichkeitsindex Aserbaidschans – der misst, wie leicht Bürger Wohnkredite erhalten können – Anfang 2025 weiter gesunken.
Armenien: Zugang ausweiten trotz steigender Kosten
Ein Blick über die Grenze zeigt eine andere Entwicklung. Der armenische Hypothekenmarkt expandiert weiterhin rasch, gestützt durch eine aktive Staatspolitik und fiskalische Anreize.
Im Jahr 2025 stiegen die Hypothekendarlehen in Armenien gegenüber dem Vorjahr um 25,6 %, und das gesamte Kreditportfolio überschritt 1 Billion Dram, rund 10 % des BIP.
Das staatliche Programm zur Einkommensteuererstattung für Hypotheken umfasst inzwischen über 60.000 Begünstigte und ermöglicht es Kreditnehmern, einen Teil ihrer Zinszahlungen auszugleichen.
Diese Maßnahmen haben Armenien nicht vor der globalen Inflation oder steigenden Immobilienpreisen geschützt, aber sie haben den Schlag abgemildert – die Nachfrage aufrechterhalten und die Banken zum Kreditvergeben ermutigt.
Georgien: Wettbewerbsmarkt, moderates Risiko
In Georgien bleibt der Hypothekensektor relativ stabil. Während die Zinssätze um 6–7 % schwanken, profitiert der Markt von offenem Wettbewerb unter Geschäftsbanken und einem leichteren Zugang für ausländische Investoren. Der Anteil der Hypothekendarlehen am BIP ist höher als in Aserbaidschan, doch die Schuldendienstkosten sind für die meisten Haushalte dank flexibler Kreditbedingungen und breiterer Refinanzierungsoptionen tragbar.
Kurz gesagt zeigt Georgiens System, was Aserbaidschan fehlt – ein diversifiziertes, verbraucherorientiertes Kreditumfeld, in dem Banken konkurrieren statt beschränken.
Aserbaidschans Herausforderung: Preise steigen, Politik stagniert
In Aserbaidschan sind die Wohnungspreise schneller gestiegen als die Löhne und haben die Erschwinglichkeit ausgehöhlt. Dennoch bleibt die staatliche Hypothekenförderung bescheiden und bürokratisch. Der Hypotheken- und Kreditgarantiefonds ist in seinen Ressourcen und seiner Reichweite begrenzt und bedient hauptsächlich Beschäftigte des öffentlichen Sektors sowie einen schmalen Teil der mittleren Einkommensgruppe.
Private Banken, eingeschränkt durch Finanzierungsstrukturen und enge Liquidität, vergeben weniger Hypotheken aus ihren eigenen Bilanzen. Gleichzeitig verzerrt spekulatives Immobilieninvestment weiterhin den Markt, treibt die Preise nach oben und schließt gewöhnliche Familien aus.
Der Bericht der Zentralbank deutet auf ein Paradox hin: Während Wirtschaftswachstum und Urbanisierung die Wohnungsnachfrage anheizen, haben sich die Kreditbedingungen nicht so weiterentwickelt, dass sie dieser Nachfrage nachhaltig gerecht werden.
Was Aserbaidschan lernen kann
Gezielte steuerliche Anreize (Armeniens Modell):
Die Einkommensteuererstattung für Hypotheken in Armenien hilft Tausenden von Familien beim Markteintritt. Ähnliche Entlastungen in Aserbaidschan — etwa absetzbare Hypothekenzinsen für Ersterwerber — könnten den Druck auf Haushalte mindern.
Reform des Hypothekenfonds:
Der staatliche Fonds benötigt eine Rekapitalisierung und weiter gefasste Anspruchskriterien. Ein flexibleres Modell könnte Liquidität für Banken freisetzen und die Abhängigkeit von kurzfristiger Finanzierung verringern.
Bekämpfung von Spekulation:
Die Immobilienpreise in Baku sind durch spekulative Käufe aufgebläht. Die Besteuerung zweiter und dritter Immobilien oder strengere Meldepflichten beim Erwerb könnten den Markt stabilisieren.
Transparente Daten:
Die regelmäßige Veröffentlichung von Wohnungserschwinglichkeitsindizes und regionalen Kreditdaten würde die Markttransparenz und die Politikgestaltung verbessern.
Eine regionale Divergenz
Der Südkaukasus bewegt sich gleichzeitig in drei Richtungen. Armenien stimuliert die Nachfrage durch Anreize. Georgien balanciert Wachstum durch Wettbewerb aus. Aserbaidschan hingegen läuft Gefahr, in ein Mittelfeld abzudriften – wo Preise steigen, Kredite sich verlangsamen und Wohneigentum in weitere Ferne rückt.
Sollten die politischen Entscheidungsträger nicht nachsteuern, könnte die im Bericht der Zentralbank beschriebene „Hypothekenverlangsamung“ zu etwas Schlimmerem werden: einem generationenübergreifenden Einfrieren des bezahlbaren Wohnraums.
